Vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA)

• C’est quoi la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ?

• Quelles sont les pénalités de retard dans le cadre d’une VEFA ?

• Quels sont les obligations des parties dans le cadre d’une VEFA ?

• Pour quel type de biens la VEFA est permise ?

• Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de VEFA ?

• Quelles sont les modalités de paiement d’une VEFA ?

• Quelles sont les pénalités de retard dans le cadre d’une VEFA ?

C’est quoi la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ?

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un cadre juridique qui permet d’acquérir un bien immobilier pas encore bâtit ou en cours de construction. Cette forme juridique du contrat d’acquisition d’un bien immobilier permet donne des garanties supplémentaires à l’acquéreur en comparaison à une acquisition immobilière classique dite « sur plan ». Notamment en matière de respect du délai de construction, et de solvabilité du promoteur.

Le promoteur ou vendeur s’engage à livrer un bien complet et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé.

La VEFA est conclue sous un contrat entre l’acheteur et le promoteur immobilier. Dès la signature, l’acquéreur devient propriétaire du sol avant la construction, puis du bien immobilier au fur et à mesure de sa construction.

Quels sont les obligations des parties dans le cadre d’une VEFA ?

L’article 618-1 de la loi 107-12 définit la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA), par une convention qui oblige le vendeur à édifier un immeuble dans un délai prescrit, et en transférer la propriété à l’acquéreur en contrepartie d’un prix à payer par ce dernier.

Dans ce cadre d’une VEFA, le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.

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Pour quel type de biens la VEFA est permise ?

La vente en l’état futur d’achèvement est permise au Maroc quel que soit l’usage du bien :

Usage habitation
Usage professionnel
Usage commercial
Usage industriel
Usage artisanal

Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de VEFA ?

L’article 618-3 de la loi 107-12 a déterminé les éléments obligatoires que doit comporter un contrat préliminaire de VEFA :

L’identité des parties contractantes ;
L’élection de domicile convenu, assortie de l’obligation d’en déclarer tout changement du domicile convenu ;
Le numéro du titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, les droits réels, les charges et les servitudes grevant l’immeuble ;
La date et le numéro du permis de construire ;
La situation, la description et la superficie approximative de l’immeuble objet de la vente ;
Le prix de vente définitif du mètre carré et les modalités du paiement ou le prix de vente global pour la vente relative à l’acquisition d’un immeuble dans le cadre de l’habitat social tel que défini par la législation en vigueur ;
Le délai de livraison ;
Les références de la garantie de remboursement des montants payés en cas de non-exécution du contrat par le vendeur, de la garantie d’achèvement des travaux ou de l’assurance.

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Quelles sont les modalités de paiement d’une VEFA ?

L’article 618-6 de la loi 107-12 a déterminé les modalités de paiements selon l’avancement des travaux au fur et à mesure des phases suivantes :

5% du montant après avoir conclu le contrat de réservation ;
5% lors de la conclusion du contrat préliminaire ou 10% s’il n’existe pas de contrat de réservation avant ;
10% dès lancement des travaux ;
60% selon l’accord des parties, en fonction de l’avancement des travaux de chaque phase :
Phase des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée ;
Phase des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble ;
Phase des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité.
20% restant lors de la conclusion du contrat de vente définitif et remise des clés à l’acquéreur.

Quelles sont les pénalités de retard dans le cadre d’une VEFA ?

L’article 618-12 de la loi 107-12 a défini les pénalités selon les modalités suivantes :

Si l’acquéreur ne respecte le délai de paiement, il aura à supporter une pénalité de 1% par mois de la somme exigible, sans dépasser 10% par an.
Pour tout retard dans l’achèvement des travaux, le vendeur ou le promoteur doit régler une indemnité de 1% par mois de la somme exigible, sans dépasser 10% par an
Si l’une des deux parties, refuse de conclure le contrat de vente définitif après soixante jours de la date de notification, l’article 618-9 de la loi 107-12 donne droit à la partie lésée de résilier le contrat de plein droit, ou procéder à une action en justice pour conclure le contrat avec le droit à une indemnisation.