Che cos'è la VEFA (Vendita al Futuro Stato di Completamento)?
Quali sono le sanzioni tardive nel contesto di un VEFA?
Quali sono gli obblighi delle parti nell'ambito di un VEFA?
Per quale tipo di proprietà è consentito il VEFA?
Quali sono i termini obbligatori del contratto VEFA?
Quali sono i termini di pagamento per un VEFA?
Quali sono le sanzioni tardive nel contesto di un VEFA?
Che cos'è la VEFA (Vendita al Futuro Stato di Completamento)?
La Vendita al Futuro Stato di Completamento (VEFA) è un quadro giuridico che consente di acquisire un immobile non ancora costruito o in costruzione. Questa forma giuridica del contratto di acquisto di immobili offre all'acquirente garanzie aggiuntive rispetto ad una classica acquisizione immobiliare detta “fuori piano”. In particolare per quanto riguarda il rispetto dei tempi di costruzione e la solvibilità del promotore.
Il promotore o venditore si impegna a consegnare un immobile completo e conforme alle planimetrie e alle indicazioni descrittive, entro un termine determinato.
Il VEFA è concluso in base a un contratto tra l'acquirente e il promotore immobiliare. Con la firma, l'acquirente diventa proprietario del terreno prima della costruzione, poi dell'immobile man mano che viene costruito.
Quali sono gli obblighi delle parti nell'ambito di un VEFA?
L'articolo 618-1 della legge 107-12 definisce la vendita di un edificio allo stato futuro di completamento (VEFA), mediante un accordo che obbliga il venditore a costruire un edificio entro un termine prescritto e a trasferire la proprietà all'acquirente in ritorno dietro pagamento di un prezzo da parte di quest'ultimo.
In questo contesto di VEFA, il venditore conserva i suoi diritti e attribuzioni come proprietario del progetto fino al completamento dei lavori sull'edificio.
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Per quale tipo di proprietà è consentito il VEFA?
La vendita nel futuro stato di ultimazione è consentita in Marocco indipendentemente dall'uso dell'immobile:
Uso residenziale
Uso professionale
Uso commerciale
Uso industriale
Uso artigianale
Quali sono i termini obbligatori del contratto VEFA?
L'articolo 618-3 della legge 107-12 ha determinato gli elementi obbligatori che devono includere un contratto preliminare di vendita fuori piano:
L'identità delle parti contraenti;
L'elezione del domicilio convenuto, unitamente all'obbligo di dichiarare ogni variazione del domicilio convenuto;
Il numero del titolo di proprietà dell'immobile anagrafico oggetto della costruzione, ovvero i riferimenti della proprietà dell'immobile non accatastato, specificando, i diritti reali, gli oneri e le servitù gravanti l'immobile;
la data e il numero del permesso di costruire;
L'ubicazione, la descrizione e l'area approssimativa dell'immobile oggetto di vendita;
Il prezzo finale di vendita al metro quadrato e le modalità di pagamento o il prezzo complessivo di vendita per la vendita relativa all'acquisto di un immobile nell'ambito dell'edilizia sociale così come definito dalla normativa vigente;
Il termine di consegna;
I riferimenti della garanzia di rimborso delle somme versate in caso di inadempimento del contratto da parte del venditore, della garanzia di ultimazione dei lavori o dell'assicurazione.
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Quali sono i termini di pagamento per un VEFA?
L'articolo 618-6 della legge 107-12 ha determinato i termini di pagamento in base allo stato di avanzamento dei lavori con l'avanzamento delle seguenti fasi:
5% dell'importo dopo la conclusione del contratto di prenotazione;
5% alla conclusione del contratto preliminare o 10% se non esiste un precedente contratto di prenotazione;
10% ad inizio lavori;
60% secondo l'accordo delle parti, a seconda dello stato di avanzamento dei lavori di ciascuna fase:
Fase dei lavori relativa alle fondazioni della costruzione a livello del piano terra;
Fase dei lavori per le opere maggiori dell'intero edificio;
Fase dei lavori di finitura e ottenimento del permesso di soggiorno o del certificato di conformità.
20% restante alla conclusione del contratto definitivo di vendita e consegna delle chiavi all'acquirente.
Quali sono le sanzioni tardive nel contesto di un VEFA?
L'articolo 618-12 della legge 107-12 definisce le sanzioni come segue:
Se l'acquirente non rispetta il termine di pagamento, dovrà sopportare una penale pari all'1% mensile dell'importo dovuto, senza superare il 10% annuo.
Per ogni ritardo nell'esecuzione dei lavori, il venditore o il promotore devono corrispondere un'indennità pari all'1% mensile della somma dovuta, senza eccedere il 10% annuo.
Se una delle due parti rifiuta di concludere il contratto definitivo di vendita decorsi sessanta giorni dalla data di notifica, l'articolo 618-9 della legge 107-12 autorizza la parte lesa a risolvere di diritto il contratto, o ad agire in giudizio per concludere contratto con diritto al risarcimento.
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