Gestione degli affitti o gestione gratuita: definizione
La La gestione degli affitti, detta anche gestione libera, è un contratto con il quale il titolare di un'impresa o di un fondo artigianale affida ad un soggetto la gestione della sua attività dietro compenso e deposito cauzionale.
In un contratto di locazione finanziaria, il proprietario del fondo è chiamato "il locatore"; l'operatore è l'inquilino, detto “managing tenant”.
I vantaggi della gestione del noleggio
Per l'inquilino gestore:
La scelta dell'affitto gestionale è spesso giustificata da una persona che vuole portare avanti un'attività ma che non dispone di un capitale sufficiente per acquistare subito un fondo.
La gestione gratuita presenta diversi vantaggi per l'inquilino gestore:
- gli consente di valutare la redditività dell'azienda, in caso di subentro del fondo, al termine del contratto di locazione,
- gli permette di minimizzare i rischi finanziari non indebitandosi per l'acquisizione del fondo,
- il canone corrisposto nell'ambito del management lease è deducibile dal risultato della società.
Per il proprietario:
Offrire un contratto di gestione gratuita è un modo per il proprietario di mantenere un fondo che non vuole o non può utilizzare, quando si trova, in particolare, nelle seguenti situazioni:
- non può più utilizzare il fondo per motivi di salute,
- è soggetto a un divieto provvisorio di esercizio,
- non può sfruttare il fondo che ha acquisito in eredità (caso dei dipendenti pubblici),
- è oggetto di una procedura collettiva...
Gli svantaggi della gestione degli affitti
- Per l'inquilino gestore:
- Il gestore dell'inquilino è responsabile dei debiti contratti durante l'operazione tranne durante i primi 6 mesi in cui il proprietario è responsabile in solido,
- l'inquilino non possiede nulla alla fine del contratto. Anche se ha notevolmente aumentato il valore del fondo, non ha diritto ad alcun compenso.
- al termine del contratto di gestione di locazione e salvo patto contrario, l'inquilino non ha diritto al rinnovo automatico e il proprietario ha diritto a riprendere in mano il suo immobile senza aver corrisposto alcun indennizzo.
- Per il proprietario:
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La gestione del leasing comporta anche dei rischi per il proprietario del fondo:
- è solidalmente responsabile, fino alla pubblicazione del contratto di locazione-gestione, dei debiti del conduttore-gestore (es. debiti fornitori, imposte indirette, ecc.),
- il contratto di locazione-gestione è soggetto a un rigoroso formalismo e l'istituzione della gestione-affitto presuppone un lungo periodo di precedente sfruttamento del fondo,
- se l'avviamento non viene venduto al termine del contratto di locazione-gestione, il proprietario lo recupera nello stato in cui si trova.
- il valore dell'avviamento può diminuire in caso di cattiva gestione da parte del tenant manager.
I termini di gestione gratuita o gestione della locazione
Per impostare un contratto di gestione della locazione, sono necessarie diverse condizioni:
- Al fine di evitare qualsiasi contestazione, è necessario fare un inventario ed elencare i mobili, le attrezzature e le merci
- Il gestore gratuito gestisce tutti gli elementi dell'avviamento, senza riferire al locatore.
- L'indicazione del suo numero di iscrizione nel registro delle imprese, su qualsiasi documento relativo alla sua attività commerciale
- Il pagamento delle scadenze del canone, questo deve essere previsto nel contratto, può essere fisso o variabile (a seconda del fatturato)
Il contratto di locazione-gestione deve contenere:
- i recapiti e le informazioni relative al titolare dell'esercizio e al gestore dell'inquilino
- la durata della locazione di gestione (a tempo determinato o indeterminato)
- l'importo e le modalità di pagamento del canone
- gli obblighi di ciascuna delle parti
- le condizioni per la risoluzione del contratto di gestione libera
- il contratto di locazione-gestione può contenere una promessa unilaterale di vendita da esercitarsi da parte del locatario-gestore al termine del contratto
- Il contratto di gestione libera deve essere pubblicato sul Journal des Annonces Légales (JAL) entro 15 giorni dalla firma.
La fine del contratto di gestione gratuita o gestione della locazione
Al termine del contratto di gestione libera, il suo proprietario potrà recuperare la sua attività senza pagare alcun compenso. Questa risoluzione del contratto comporta un annuncio nel giornale degli annunci legali e nel Bollettino Ufficiale.
Il titolare dell'avviamento, decorso il termine di 60 giorni, deve restituire l'importo del deposito cauzionale, dedotte le eventuali somme versate ai creditori.