Mietverwaltung oder freie Verwaltung: Definition
La Bei der Mietverwaltung, auch freie Verwaltung genannt, handelt es sich um einen Vertrag, bei dem der Inhaber eines Gewerbebetriebes oder einer Handwerkskasse einer Person gegen eine Gebühr und eine Sicherheitsleistung die Leitung seines Betriebes anvertraut.
In einem Mietverwaltungsvertrag wird der Eigentümer des Fonds als „Vermieter“ bezeichnet; Der Betreiber ist der Mieter, genannt „geschäftsführender Mieter“.
Die Vorteile der Mietverwaltung
Für den verwaltenden Mieter:
Die Wahl einer Managementmiete wird häufig dadurch gerechtfertigt, dass eine Person ein Unternehmen weiterführen möchte, aber nicht über genügend Kapital verfügt, um sofort einen Fonds zu kaufen.
Die kostenlose Verwaltung hat für den verwaltenden Mieter verschiedene Vorteile:
- es ermöglicht ihm, die Rentabilität des Unternehmens im Falle einer Übernahme des Fonds am Ende des Mietvertrags zu beurteilen,
- es ermöglicht ihm, die finanziellen Risiken zu minimieren, indem er sich für den Erwerb des Fonds nicht verschuldet,
- Das im Rahmen des Management-Leasings gezahlte Honorar ist vom Unternehmensergebnis abzugsfähig.
Für den Eigentümer:
Das Anbieten eines kostenlosen Verwaltungsvertrags ist für den Eigentümer eine Möglichkeit, einen Fonds zu behalten, den er nicht verwenden möchte oder kann, insbesondere wenn er sich in den folgenden Situationen befindet:
- er den Fonds aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen kann,
- ihm ein vorläufiges Betriebsverbot auferlegt wird,
- er das durch die Erbschaft erworbene Vermögen nicht verwerten kann (Beamtenfall),
- es ist Gegenstand eines Sammelverfahrens…
Die Nachteile der Mietverwaltung
- Für den verwaltenden Mieter:
- Der Mieterverwalter ist für die während des Betriebs eingegangenen Schulden verantwortlich, mit Ausnahme der ersten 6 Monate, in denen der Eigentümer gesamtschuldnerisch haftet.
- Der Mieter besitzt bei Vertragsende nichts. Auch wenn er den Wert des Fonds erheblich gesteigert hat, hat er keinen Anspruch auf eine Entschädigung.
- Bei Ablauf des Mietverwaltungsvertrags und sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf automatische Verlängerung und der Eigentümer ist berechtigt, sein Eigentum ohne Zahlung einer Entschädigung zurückzunehmen.
- Für den Besitzer:
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Auch für den Fondseigentümer birgt das Leasingmanagement Risiken:
- er haftet bis zur Veröffentlichung des Mietverwaltungsvertrages als Gesamtschuldner für die Schulden des Mieterverwalters (z. B. Lieferantenschulden, indirekte Steuern etc.),
- der Pachtverwaltungsvertrag einem strengen Formalismus unterliegt und der Abschluss einer Pachtverwaltung eine lange Vorverwertung des Fonds voraussetzt,
- Wird der Geschäfts- oder Firmenwert am Ende des Mietverwaltungsvertrags nicht verkauft, erhält der Eigentümer ihn in dem Zustand zurück, in dem er sich befindet.
- Bei schlechter Verwaltung durch den Mieter kann der Wert des Goodwills sinken.
Die Bedingungen der freien Verwaltung bzw Mietverwaltung
Um einen Mietverwaltungsvertrag abzuschließen, sind mehrere Bedingungen erforderlich:
- Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist eine Bestandsaufnahme und Auflistung der Möbel, Geräte und Waren erforderlich
- Der freie Verwalter verwaltet alle Elemente des Goodwills, ohne dem Vermieter Bericht zu erstatten.
- Die Angabe seiner Eintragungsnummer im Handelsregister auf jedem Dokument im Zusammenhang mit seiner Geschäftstätigkeit
- Die Zahlung der Fälligkeitstermine des Honorars, dieses muss im Vertrag enthalten sein, es kann fest oder variabel sein (je nach Umsatz)
Der Mietverwaltungsvertrag muss enthalten:
- die Kontaktdaten und Informationen des Geschäftsinhabers und des Mieterverwalters
- die Dauer des Management-Leasingverhältnisses (befristet oder unbefristet)
- die Höhe und Zahlungsbedingungen der Gebühr
- die Verpflichtungen jeder der Parteien
- die Bedingungen für die Kündigung des unentgeltlichen Verwaltungsvertrags
- Der Pachtverwaltungsvertrag kann ein einseitiges Verkaufsversprechen enthalten, das der Pächter bei Vertragsende einlösen muss
- Der unentgeltliche Verwaltungsvertrag muss innerhalb von 15 Tagen nach seiner Unterzeichnung im Journal des Annonces Légales (JAL) veröffentlicht werden.
Das Ende des unentgeltlichen Verwaltungsvertrages bzw Mietverwaltung
Nach Ablauf des kostenlosen Verwaltungsvertrags kann der Eigentümer sein Unternehmen ohne Zahlung einer Entschädigung zurückerhalten. Dieses Vertragsende führt zu einer Anzeige in der Zeitschrift für rechtliche Bekanntmachungen und im Amtsblatt.
Der Eigentümer des Geschäfts- oder Firmenwerts muss nach einer Frist von 60 Tagen den Betrag der Sicherheitsleistung abzüglich der an die Gläubiger gezahlten Beträge zurückzahlen.